ROMA – Chi acquista un appartamento in un condominio non può essere chiamato automaticamente a risarcire i danni provocati prima del suo ingresso nello stabile. È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 26902 del 15 ottobre 2026, rilevante per le controversie condominiali che si trascinano per anni e coinvolgono proprietari estranei ai fatti originari.
La questione riguarda i danni causati dalle parti comuni, come le infiltrazioni provenienti dalla copertura degli edifici. Nel tempo necessario a definire il contenzioso, gli appartamenti possono cambiare proprietario anche più volte. Il momento in cui l’assemblea ripartisce il risarcimento non coincide necessariamente con quello in cui si è verificato il danno.
L’obbligazione risarcitoria derivante da un fatto illecito non si trasferisce automaticamente insieme alla proprietà dell’appartamento. Chi acquista non eredita, per il solo acquisto, la responsabilità civile del precedente proprietario per danni anteriori: occorre individuare chi rivestiva la qualità di condomino e custode al momento del fatto dannoso.
Non basta quindi chiamare in causa il venditore immediatamente precedente. Se anche quest’ultimo aveva acquistato dopo l’evento, la sua posizione deve essere distinta da quella dei proprietari dell’epoca. Restano da valutare eventuali specifiche pattuizioni contrattuali.
La disciplina dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che prevede la responsabilità solidale dell’acquirente per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, non si estende automaticamente a queste obbligazioni risarcitorie. Una successiva delibera di ripartizione non trasforma il debito da fatto illecito in un ordinario contributo che segue l’immobile.
Il condominio resta tenuto a rispettare l’eventuale condanna nei confronti del danneggiato. Nei rapporti interni, tuttavia, il costo deve essere attribuito sulla base delle responsabilità e della titolarità esistenti all’epoca del fatto, senza addebitarlo automaticamente agli attuali proprietari.
Per gli amministratori diventa essenziale ricostruire date dei danni, passaggi di proprietà e contenuto degli atti di compravendita. Per chi acquista, la verifica delle liti pendenti e delle clausole contrattuali permette di chiarire quali obbligazioni siano state espressamente assunte.
Il principio riguarda i danni anteriori all’acquisto: eventuali infiltrazioni proseguite successivamente richiedono una valutazione distinta, riferita ai periodi interessati e alle rispettive responsabilità.