Roma – Nel contesto della vita condominiale, il regolamento rappresenta un riferimento fondamentale per garantire la convivenza e la corretta gestione degli spazi comuni. Tuttavia, capita talvolta di imbattersi in modifiche apportate manualmente, magari a penna, nei documenti condominiali. È importante sapere che tali annotazioni non hanno alcun valore legale e non sono vincolanti per i condomini.
Esistono due principali tipologie di regolamenti condominiali: quelli contrattuali, approvati all’unanimità e che costituiti in sede di rogito notarile con atto pubblico depositato e registrato e quelli assembleari, deliberati a maggioranza in sede di assemblea. Nel primo caso, qualsiasi modifica deve essere approvata all’unanimità da tutti i condomini; nel secondo, è sufficiente una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Alcuni regolamenti possono essere di tipo “misto”, contenendo norme sia contrattuali che assembleari: in questi casi, le modifiche seguono regole diverse a seconda della natura delle clausole da modificare.
Aggiunte, correzioni o cancellazioni apportate a mano, anche se apparentemente condivise da alcuni condomini o dal singolo amministratore, non costituiscono modifiche legittime. La normativa italiana è chiara: ogni variazione al regolamento deve essere deliberata secondo le modalità previste dalla legge, ovvero attraverso un’assemblea condominiale formalmente convocata e verbalizzata.
Le modifiche ufficiali, una volta approvate, devono essere annotate nel registro di condominio e, quando necessario, anche presso il Registro Immobiliare dell’Agenzia Entrate. Solo così acquisiscono valore legale e diventano vincolanti per tutti i proprietari.
Affinché siano efficaci, le modifiche devono essere comunicate a tutti i condomini. Questo avviene generalmente tramite la pubblicazione nel registro condominiale, cui tutti i proprietari hanno diritto di accesso.
Chiunque pensi di modificare il regolamento condominiale con una semplice nota scritta a margine del documento commette un errore. Le modifiche a penna non hanno alcuna validità giuridica. Per garantire la trasparenza, il rispetto delle regole e la tutela di tutti i condomini, è indispensabile seguire le procedure previste dalla legge: assemblea condominiale, approvazione con le maggioranze corrette e registrazione formale delle delibere ad integrazione e/o modifica.
Nel caso in cui in un regolamento dattiloscritto ed ufficiale vengano apportate modifiche sostanziali, il regolamento dovrà essere aggiornato nella stessa forma e modalità dattiloscritta in cui il documento ab origine è stato approvato e predisposto.
Eventuali modifiche devono costituirsi come “parte integrante e sostanziale” del regolamento. Non basta infatti correggere a penna e richiamare un determinato atto deliberativo a corredo, sempre a penna espresso.
La modifica del regolamento condominiale può avvenire su iniziativa dei condomini ovvero dell’amministratore. Se riguarda una clausola di natura regolamentare la modifica deve avvenire in forma scritta e va inderogabilmente allegata al regolamento.
Come la procedura di formazione del regolamento dipende dall’approvazione dell’assemblea condominiale, allo stesso modo la sua modifica dipende dalla stessa. Questa potrà riguardare soltanto le materie previste dall’articolo 1138 c.c., già sopra esposte, quali ad esempio la determinazione delle tabelle per le spese di riscaldamento o dell’ascensore oppure l’esclusione dalle cose comuni di una parte dell’edificio.
Per giungere alla modifica del regolamento assembleare, dunque, bisogna convocare l’assemblea e giungere all’approvazione di una delibera da parte della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
In ogni caso non è possibile introdurre una modifica che deroghi norme inderogabili di legge ai sensi dell’articolo 72 delle disposizioni attuative al codice civile.
Secondo l’art. 66 dis. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere inviato con raccomandata, PEC, fax o consegnato a mano, almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione (o nel diverso termine eventualmente previsto dal regolamento condominiale contrattuale). Orbene se il regolamento condominiale contiene una modifica apportata rispetto alla consuetudine prevista dalla legge, la stessa può essere efficace solo ed esclusivamente in forza dell’atto adottante che costituisca parte integrante e sostanziale del regolamento, il quale dovrà essere aggiornato e quindi riconfezionato ogni qualvolta intervengano modifiche sostanziali. Se quanto depositato non contiene modifiche aggiornate, le stesse non sono valide, ed in ogni caso si fa sempre riferimento, nel dubbio alle vigenti leggi dello Stato.
Qualora l’atto di modifica non sia allegato al regolamento condominiale aggiornato, le variazioni aggiunte a penna non hanno alcun valore.