ROMA 17 SETT 2025 – Con la sentenza n. 7489 del 20 marzo 2025, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un tema che è solito generare incertezze tra condomini, amministratori e creditori: il nuovo proprietario di un immobile non può essere considerato automaticamente responsabile dei debiti condominiali sorti prima dell’acquisto.
Si tratta di una pronuncia destinata a incidere profondamente sulla prassi condominiale e sul mercato immobiliare, ribadendo un principio di diritto già affermato in passato, ma ora scolpito in maniera inequivocabile dalla Suprema Corte.
Il caso ed il principio affermato
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La controversia de quo trae origine da una richiesta inoltrata ad un condomino per debiti accumulati dal precedente proprietario. Il nuovo acquirente, estraneo alla vicenda, aveva eccepito la propria mancanza di responsabilità, contestando eventuali azioni nei suoi confronti.
La Cassazione ha accolto questa linea difensiva, stabilendo che il condomino può eccepire la propria estraneità soggettiva al debito anche in sede di opposizione a precetto, quando tale difesa non era proponibile nel giudizio di merito originario.
In altri termini, chi compra casa non eredita automaticamente i debiti condominiali contratti da chi lo ha preceduto.
Tutto ciò trae origine anche dal fatto che non possono essere imputati debiti per interventi stabiliti in periodi di godimento precedenti e quindi con deliberazioni assunte quando il nuovo proprietario era completamente estraneo ad ogni vicenda.
Il quadro normativo: solidarietà limitata
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La Suprema Corte richiama l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che disciplina il regime dei contributi condominiali in caso di trasferimento di proprietà. La norma prevede che:
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede i diritti resta a sua volta obbligato solidalmente fino a quando non viene comunicata nota all’amministratore l’avvenuto trasferimento. Ciò può avvenire sia con comunicazione di parte venditrice che di parte acquirente.
Da questo quadro emerge che la responsabilità solidale dell’acquirente è circoscritta temporalmente: riguarda solo le spese dell’anno in corso e di quello precedente al rogito, ma non può estendersi a debiti maturati in annualità antecedenti.
La tendenza di amministrazioni condominiali spesso è quella di imputare somme all’unità immobiliare, come se la stessa fosse dotata di una personalità giuridica, mentre un immobile può essere gravato da ipoteche giudiziali, pignoramenti, azioni, iscritte a suo carico, e proprio per questo in sede di rogito prima della stipula avviene la consultazione di visure ipotecarie catastali.
A tal proposito val bene anche considerare gli importi relativi al c.d. anno precedente. Va posta attenzione sulle spese ordinarie, in molti casi in presenza di debiti, le amministrazioni tendono ad accumulare e portando in approvazione i consuntivi ritengono di determinare somme gravanti ed ascrivibili ad effettivi debiti maturati in anni precedenti al precedente l’acquisto. Anche questa è una procedura impropria.
La temporalità del diritto di godimento coincide con la titolarità dell’obbligazione in solido.
Inoltre la legge non evidenzia alcuna differenza nella modalità in cui un determinato soggetto sia diventato proprietario di un immobile, a far fede per gli amministratori condominiali è l’intestazione catastale, in qualunque forma essa sia avvenuta, ossia a seguito di atto pubblico, e/o sentenza traslativa dell’autorità giudiziaria.
A livello di debiti iscritti, va anche considerata l’effettiva rispondenza. In molti casi ci si trova in presenza di somme inquantificabili a causa del susseguirsi di gestioni diverse o di imputazioni di spese cumulative in presenza di più unità immobiliari all’epoca iscritte a carico anagrafico.
E’ peraltro prassi opportuna considerare specificamente le unità immobiliari in rispondenza all’0bbligato in solido, evitando per comodità di “cumulare”, poichè le situazioni degli immobili possono variare in relazione ad accadimenti diversi.
Il richiamo alla giurisprudenza
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La sentenza del 2025 si colloca in linea con precedenti consolidati (Cass. 21094/2023; Cass. 11199/2021), secondo cui il debito condominiale grava sul proprietario dell’immobile al momento della delibera che ha approvato la spesa.
La Corte ha inoltre ricordato che la rappresentanza processuale dell’amministratore ex art. 1131 c.c. non è illimitata: non può estendersi fino a vincolare soggetti che non erano ancora condomini al momento della nascita dell’obbligazione.
Imputare debiti a soggetti non titolati, inoltre, costituisce reato ascrivibile all’art. 595 del codice di procedura penale.
Le ricadute pratiche
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La decisione della Cassazione assume un rilievo pratico rilevantissimo:
Tutela dell’acquirente: chi compra un immobile in condominio non rischia di vedersi gravato da pendenze sconosciute e maturate anni prima. (*)
Responsabilità del venditore: resta in capo al precedente proprietario il pagamento dei contributi approvati durante la sua titolarità.
Maggiore certezza nelle compravendite: notai e operatori immobiliari possono ora contare su un principio chiaro da richiamare negli atti e nelle verifiche preliminari.
Equilibrio nei rapporti con i creditori: questi non potranno agire contro i nuovi proprietari “in regola” con i pagamenti, ma dovranno rivolgersi a chi effettivamente ha maturato il debito. (**)
* A tal uopo occorre precisare che le leggi dello stato non prevedono “la liberatoria condominiale”, prassi che in determinati casi viene attuata direttamente su iniziativa delle parti interessate, ma non costituisce obbligo. Si evidenzia quanto lo status dell’acquirente , in fase preliminare di accordi, non sia idoneo a richiedere alcunchè poichè soggetto diventata titolato solo dopo il trasferimento di proprietà.
** Spetta all’amministrazione condominiale intraprendere le indagini e verifiche sulla sussistenza e consistenza patrimoniale di un obbligato in solido iscritto al debito, sia esso persona fisica, società e/o associazione. Il condominio può aggredire anche altri beni intestati al debitore pregresso, quindi iscrivere ipoteche giudiziarie per le somme di cui vanta il credito per il mezzo delle opportune procedure di recupero. Tuttavia, occorre anche tener presente che tali procedure sono piuttosto costose, val quindi l’0pportunità di valutare il rapporto di convenienza sui singoli casi. Se le indagini /ricerche dovessero far riscontrare totale insolvenza, le somme debitorie possono essere mantenute tali con l’iscrizione in un nuovo capitolo di bilancio denominato: crediti inesigibili.
Conclusioni
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La sentenza n. 7489/2025 della Cassazione rappresenta un punto fermo in materia condominiale: l’acquirente di un immobile non può essere equiparato a un “erede” dei debiti del venditore, principio su cui si fonda il diritto di successione ereditaria.
Si conferma così il principio di responsabilità personale e limitata, che tutela il diritto del singolo e garantisce maggiore trasparenza nei rapporti tra condomini, amministratori e terzi creditori.
Un chiarimento che mette fine a equivoci frequenti e che rafforza la certezza del diritto in un settore – quello immobiliare e condominiale – da sempre terreno fertile per dispute e interpretazioni contrastanti.
Della succitata sentenza è riscontrata pubblicazione ed analisi nelle principali testate giornalistiche economico finanziarie tra cui: Italia Oggi e Il sole 24 ore
RASSEGNA STAMPA:
https://www.italiaoggi.it/settori/immobili-e-condominio/condominio-il-nuovo-proprietario-non-paga-i-vecchi-debiti
https://ntpluscondominio.ilsole24ore.com/art/il-nuovo-condomino-non-paga-vecchi-debiti