Le pertinenze immobiliari

ROMA – Sempre più spesso ci si imbatte sul tema delle pertinenze immobiliari. Ma sempre piu’ spesso si genera confusione e cerchiamo quindi di approfondire la tematica.

Quello di pertinenza è un concetto chiaramente definito dall’art. 817 del codice civile che la definisce come una cosa il cui scopo è di essere al servizio o fungere da ornamento in maniera durevole ad un’altra cosa che viene definita principale. In ambito immobiliare e catastale, di conseguenza, con il termine pertinenza si indicano tutti quei beni strumentali dell’abitazione principale come ad esempio un garage, una cantina, etc.

Per essere definita tale una pertinenza deve possedere due caratteristiche fondamentali che sono la durevolezza e la volontà del proprietario. Per durevolezza della destinazione si intende che il rapporto di servizio con il bene principale non deve essere di natura occasionale, ma deve essere prolungato nel tempo. Quando si parla, invece, di volontà del proprietario si intende la necessità che il proprietario dell’immobile principale stabilisca il vincolo pertinenziale tra cosa principale e accessoria, ovvero stabilisca che le due cose siano funzionali l’una all’altra.

La pertinenza e l’immobile principale non occorre che siano collegati fisicamente e strutturalmente, possono anche essere collocati a distanza poiché il legame è esclusivamente di tipo economico e funzionale. Facciamo un esempio, un box auto che si trovi in un edificio diverso dall’edificio principale è considerato pertinenza e come tale deve essere accatastato se il proprietario lo indica come funzionale all’abitazione principale.

Dal punto di vista urbanistico, quindi, le pertinenze sono tutti i beni immobiliari accessori per i quali è stato stabilito dal proprietario un vincolo pertinenziale durevole con l’abitazione principale, rispetto alla quale le pertinenze risultano funzionali. La pertinenza di un’ abitazione principale, in conclusione è un’ opera priva di una propria destinazione autonoma la cui funzionalità si esaurisce nel rapporto con l’edificio principale. Questa definizione di pertinenza e il significato catastale del termine, dunque, si trovano a coincidere.

Tutte le categorie catastali delle pertinenze

Avendo chiarito cosa sono le pertinenze di un immobile, entriamo ora nello specifico, vediamo cosa sono le pertinenze di un immobile e come individuarle ai fini dell’accatastamento. Dal punto di vista catastale le pertinenze possono essere suddivise in tre categorie catastali:

  • Categoria C/2 (cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini)
  • Categoria C/6 (garage, posti auto, rimesse, scuderie, stalle)
  • Categoria C/7 (tettoie chiuse o aperte

Le pertinenze di un’abitazione principale necessitano di essere regolarmente accatastate in quanto costituiscono parte integrante dell’immobile principale e come tali è necessario iscriverle nei registri immobiliari nella categoria catastale di riferimento.  Con il termine accatastamento si intende una specifica pratica catastale volta a modificare i dati catastali di un fabbricato esistente o a registrare un nuovo fabbricato o uno mai denunciato.

L’accatastamento di una pertinenza è un atto da non sottovalutare dal momento che le pertinenze rientrano a tutti gli effetti in eventuali operazioni di compravendita immobiliare, eccetto nei casi in cui viene espressamente disposto diversamente e hanno ricadute anche ai fini fiscali.
Ai fini fiscali, infatti, le pertinenze contribuiranno all’aumento della rendita catastale ad eccezione di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale che potrà godere delle agevolazioni fiscali previste dalla legge per l’abitazione principale. Tutte le altre pertinenze si sommeranno al calcolo delle imposte sugli immobili.

Modalità di accatastamento delle pertinenze

Nel 2016 vi fu una riforma della materia (tuttora in vigore) che di fatto modificò le procedure di accatastamento dei beni accessori degli immobili sia per quelli già esistenti, sia per i fabbricati di nuova costruzione e stabilì le categorie catastali delle pertinenze.

Le modifiche riguardano soprattutto le pertinenze che rientrano nella categoria catastale C/2, ovvero, cantine, solai, magazzini e depositi con accesso indipendente rispetto al bene principale, che la riforma prevede vengano escluse dalla planimetria catastale principale. Nel caso delle suddette pertinenze, infatti, occorrerà creare un diverso subalterno e poi accatastarle nella categoria di appartenenza, ovvero, la C/2. Una modifica che si ripercuote principalmente sull’aspetto economico poiché la creazione di un nuovo subalterno contribuisce all’aumento del valore della rendita catastale complessiva. Il compito di procedere con l’accatastamento delle pertinenze spetta naturalmente al proprietario del bene immobile a cui queste ultime sono collegate, e all’impresa costruttrice nel caso di condomini di nuova costruzione.

Costi per le pratiche di accatastamento

Come accennato,  la riforma dell’accatastamento delle pertinenze di un immobile ha comportato un aumento della rendita catastale degli immobili e delle spese di accatastamento totali, dovendo creare per ogni pertinenza C/2 un nuovo subalterno. L’accatastamento delle pertinenze va richiesto presso l’ufficio del Catasto competente per territorio e ha un costo di 50 euro (di diritti catastali) per ogni pertinenza autonoma da accatastare. Solitamente le pratiche di accatastamento di un immobile e delle sue pertinenze devono essere redatte da un tecnico abilitato che dovrà occuparsi di tutta la procedura di denuncia al Catasto al quale naturalmente andrà corrisposto un onorario.

Il caso in esame: 

Un condominio stabilisce in un articolo di specifico regolamento approvato illo tempore che le quote di comproprietà  di piu’ soggetti titolati di un centro sportivo, categoria catastale D/6 siano da considerare “pertinenze” relativamente ad unità immobiliari ricadenti in una palazzina adiacente composta da abitazioni private ma situata in altro separato e distinto lotto di terreno, e con condizioni di proprietà differenti rispetto al centro sportivo in esame. Detto centro sportivo consiste in due unità immobiliari distintamente accastatate: una è relativa al campo da tennis, l’altra alla piscina. 

L’amministrazione condominiale  è costituita per il governo sia della palazzina, sia del centro sportivo, ma con contabilità ed iscrizioni a ruolo tributi, con voci separate.

Tenendo conto degli articoli di legge che disciplinano le costituzioni pertinenziali, può il condominio considerare “pertinenze” le proprietà altrui senza l’assenso degli stessi aventi titolo?

R. Il condominio, seppure nella sua autonomia normativa di gestione degli spazi comuni deve sempre tenere conto delle leggi dello Stato le quali non possono essere superate dalla emanazione di un regolamento condominiale di uso comune. Nel caso in fattispecie, il condominio interviene, inapropriatamente ed illeggittimamente sul libero diritto di godimento e titolarità della proprietà privata.

Nel caso del centro sportivo il regolamento può prevedere regole per l’accesso ai servizi, modalità ed orari di fruibilità degli stessi nonchè normare l’uso degli spazi comuni a tutti i comproprietari, ma  non può intervenire su procedure che riguardano la singola proprietà privata. La costituzione di pertinenza infatti è essenzialmente riservata al titolare del bene, e nè il condominio può sostituirsi ad esso, o costituire limiti o  gravami sulla natura della stessa, poichè andrebbe ad incidere, con limiti e restrizioni al libero godimento della porzione del bene stesso.

Inoltre nel caso in fattispecie, la categoria catastale D/6 non rientra nelle categorie ammesse a poter essere considerate pertinenze immobiliari, anche nel caso in cui un singolo proprietario intenda rendere pertinenza la quota del centro sportivo con il proprio appartamento, sia esso situato nelle vicinanze che in altro luogo dello stesso comune. L’adiacenza dell’immobile palazzina, che segue un proprio iter di costruzione e di identificazione catastale, e di proprietari con relative quote, non costituisce assolutamente possibilità di considerare pertinenti le quote in comproprietà di altro bene, distinto, separato e catastalmente identificato.

Pertanto si consiglia al condominio di intervenire in autotutela, provvedendo ad annullare tale articolo al fine di evitare esposizioni risarcitorie nel merito.

 

 

 

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