Superbonus, arrivano condizioni speciali per le Onlus

Nel caso di acquisto o affitto di ramo d’azienda detenuto da altro organismo grazie a un contratto di comodato, per godere del beneficio è necessario fare attenzione alla data di sottoscrizione dell’atto.

Roma 3 ott 2024 – Con la risposta n. 188 del 1° ottobre 2024, l’Agenzia delle entrate riepiloga, con dovizia di particolari, le norme che regolano la maxi-detrazione fiscale introdotta dal Dl Rilancio, nell’ipotesi in cui a fruirne siano le Onlus, le Aps e le Odv. Nel caso specifico spiega a una Onlus, tra l’altro, come accedere alle particolari modalità di determinazione delle spese agevolabili (articolo 119, comma 10-bis, Dl 34/2020).

La Onlus istante (un consorzio costituito in forma di società cooperativa sociale ad attività esterna, che opera secondo i principi della mutualità senza fini di lucro) intende acquisire, mediante la stipula di un contratto di affitto o di acquisto di ramo d’azienda, la gestione di tre strutture, attualmente gestite da una Fondazione che fa parte dello stesso gruppo cooperativo. Le strutture interessate, nelle quali sono offerti servizi sociosanitari e assistenziali, sono di proprietà di alcune parrocchie e condotte, in forza di contratti di comodato (del 2020, 2021 e 2023) dalla Fondazione. L’istante inoltre precisa che, per gli immobili facenti parte del contratto stipulato nel 2023, la Fondazione e la parrocchia proprietaria, prima del contratto di affitto dell’azienda intendono risolvere consensualmente il comodato in essere e stipulare un contratto di usufrutto.

Ciò premesso, la Onlus, che intende effettuare su tali immobili, destinati a centri di servizio per anziani, interventi di riqualificazione energetica e antisismici ammessi alla detrazione di cui all’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 (Superbonus), chiede se, per effetto dell’affitto o dell’acquisto del ramo di azienda dalla Fondazione, possa fruire del Superbonus con l’applicazione, per gli immobili di categoria catastale B/1, della peculiare modalità di calcolo prevista dal comma 10-bis del citato articolo 119 del decreto Rilancio, nonché della facoltà di optare per la cessione del credito. Al riguardo vuole sapere se gli amministratori, i quali in passato hanno ricevuto compensi, siano tenuti a restituirli o se la condizione di gratuità vada verificata solo dall’avvio dei lavori o di sostenimento delle spese e sino al termine del periodo di beneficio della detrazione.

Prima di giungere alle conclusioni, l’Agenzia delle entrate, come di consueto, ripercorre le disposizioni contenute nelle norme di riferimento: nel caso concreto, l’articolo 119 del decreto Rilancio (Dl n. 34/2020) che ha istituito e regolato il Superbonus, l’articolo 121 dello stesso Dl, che ha previsto la possibilità di cedere la maxi-detrazione sotto forma di sconto in fattura o di cessione del credito, e la collegata prassi emanata successivamente.

In particolare, riguardo ai quesiti da risolvere, l’Amministrazione si sofferma sul comma 10-bis del richiamato articolo 119, il quale stabilisce particolari modalità di determinazione delle spese agevolabili prevedendo che “il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3bis, 4, 4bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera dbis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione (1° giugno 2021)”.

Con la circolare n. 3/2023, in proposito, ha precisato che: la tassativa elencazione dei beneficiari contenuta nella riportata disposizione, limita il proprio ambito applicativo solamente alle Onlus, alle Associazioni di promozione sociale (Aps) e alle Organizzazioni di volontariato (OdV) e che il Superbonus spetta, in linea generale, anche ai detentori dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Il detentore, inoltre, deve essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Con riferimento alle disposizioni del comma 10-bis, inoltre, la stessa circolare ha chiarito che l’elencazione dei titoli che consentono al proprietario o al possessore degli immobili l’applicazione di tali disposizioni è da considerarsi tassativa. In base, poi, alle regole contenute nell’articolo 2 del Dl n. 11/2023, ai fini dell’applicazione del comma 10-bis, i requisiti devono essere posseduti fino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione del Superbonus, e devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese. Fa eccezione la detenzione dell’immobile a titolo di comodato gratuito considerato che, in questo caso, tale titolo è idoneo all’applicazione del comma 10-bis “a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore” al 1° giugno 2021.

In sostanza, precisa l’Agenzia, nell’ipotesi in cui l’immobile sia detenuto in base a un contratto di comodato d’uso gratuito, registrato prima del 1° giugno 2021, può applicare le disposizioni contenute nel comma 10-bis (nel rispetto di ogni altra condizione richiesta) il comodatario del contratto registrato prima della predetta data. La condizione della data certa, comprovata attraverso la registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito, richiesta dalla norma è, dunque, finalizzata a ”cristallizzare” le posizioni contrattuali identificando le parti coinvolte.

Poiché nel caso in esame, i contratti di comodato registrati prima del 1° giugno 2021, sono stati stipulati tra la ”Fondazione” e le parrocchie proprietarie degli immobili oggetto degli interventi agevolati, l’istante non può applicare le particolari modalità di calcolo previste dal più volte richiamato comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio. Cosa che potrà fare, invece, con riferimento alle spese sostenute per gli interventi effettuati sugli immobili facenti parte del contratto stipulato nel 2023, qualora risulti usufruttuario degli stessi “sin dalla data di avvio dei lavori, o, se precedente, di sostenimento delle spese” e tale condizione permanga “fino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione”.

È necessario, inoltre, che i membri del consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica “fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese”. La gratuità della carica deve sussistere “fino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione”. Indipendentemente da quanto previsto nello statuto, inoltre, va dimostrato, che i predetti membri del consiglio di amministrazione non hanno percepito compensi o indennità di carica, ovvero vi hanno rinunciato o li hanno restituiti.

In relazione alla possibilità che le Onlus, Aps e Odv optino per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 121 del decreto Rilancio), l’articolo 2 del Dl n. 11/2023, a fronte di un generale divieto all’esercizio di tali opzioni prevede, al ricorrere di determinati presupposti, alcune deroghe specifiche. In particolare, l’esercizio delle opzioni è consentito, tra l’altro, per le Onlus, Aps e Odv che risultino già costituite alla data del 17 febbraio 2023. Su questo argomento, infine, l’Agenzia ricorda che è intervenuto, da ultimo, l’articolo 1 del Dl n. 39/2024, il quale ha ridefinito il perimetro di operatività delle deroghe al generale divieto di cessione o sconto in fattura. Ebbene, la più recente disposizione stabilisce per determinate categorie di contribuenti, tra i quali le Onlus, le Odv e le Aps (già costituite alla data del 17 febbraio 2023), che le deroghe al generale divieto di esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura di cui all’articolo 121 del decreto Rilancio continuano ad applicarsi alle spese sostenute in relazione agli interventi per i quali in data antecedente al 30 marzo 2024:

“a) risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’articolo 119, comma 13ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, se gli interventi sono agevolati ai sensi del medesimo articolo 119 e sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
[…];
c) risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi sono agevolati ai sensi dell’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici;
d) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020;
e) siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e per i medesimi non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo”.

Pertanto, nel rispetto delle descritte condizioni, sulle spese sostenute l’Istante potrà esercitare le opzioni alternative alla fruizione diretta del Superbonus.

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